我們都知道《民法典》頒布之前，辦理了抵押登記的房屋是不能過戶的，除非“贖樓”以解除抵押登記。那么隨著《民法典》的施行，該規定有了很大變化，今天惠興邦律師和大家聊聊該問題。

　　一、舊規定——已經抵押的房子一律不能過戶

　　房產所有權本身就包含占有權，使用權，收益權，處分權。當把房產抵押給他人后就產生了抵押權，抵押權是一種限制物權，針對的是房產處置權限制房產出售買賣。

　　抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存，轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。俗稱“贖樓”!

　　總之：想出售已經抵押的房屋，需要取得抵押權人的同意，并且買賣所得價款優先清償抵押債務。

　　二、新規定——已抵押的房屋可以直接辦理過戶

　　《民法典》物權編第406條第1款規定：抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產，當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

　　《民法典》物權編第406條第2款規定：抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　總之，除了抵押人與抵押權人有特別約定外，房子已經設定了抵押，抵押人也就是產權人仍然可以將房子出售。即設立抵押的房子可以賣，抵押權可以跟著房子走，就是說可以帶著抵押權賣。抵押權不影響房產的交易流轉，賣房子不需要取得抵押權人同意，但是產權人賣房子時必須通知抵押權人。

　　時效例外：《民法典》施行前已經辦理抵押登記的不動產，抵押期間轉讓的，未經抵押權人同意，不予辦理轉移登記。

　　我小時候有很多節日，五月一日是勞動節，六月一日是兒童節，七月一日是共產黨的生日，八月一日是共產黨軍隊的生日，十月一日是共產黨中國的生日，還有元旦和春節，因為我父親是北方人，這些日子我就能吃到包子或者餃子。

　　三、實際操作中如何防范風險?

　　1、對于抵押權人來說，應與抵押人明確約定抵押財產不得轉讓，并申請辦理不動產抵押權首次登記或抵押預告登記時，申請在不動產登記簿記載“存在禁止或限制轉讓抵押不動產”的約定情況。

　　2、對于購買人(受讓人)來說，應該查明房產有無抵押及有無禁止或限制轉讓的約定。如果有約定，堅決不能買;如果沒有約定，也不能將購房款直接付給抵押人，因為抵押權跟著房子走，過戶后的房子仍然存在抵押，存在被抵押權人優先受償的風險。